Điều này giúp bảo vệ quyền lợi và đảm bảo quá trình phá dỡ diễn ra an toàn, đúng quy định.
Những nhà ở, công trình xây dựng nào cần phải phá dỡ?
- Vi phạm giấy phép xây dựng:
Công trình xây dựng không tuân thủ giấy phép đã được cấp, bao gồm sai lệch về chiều cao, diện tích hoặc công năng.
Ví dụ: Xây thêm tầng vượt quá số tầng cho phép trong giấy phép xây dựng. - Công trình hư hỏng, xuống cấp:
Công trình cũ, hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ gây nguy hiểm cho người sử dụng và cộng đồng.
Ví dụ: Nhà bị nứt, lún, có nguy cơ sập. - Giải tỏa, thu hồi đất:
Khi Nhà nước cần thu hồi đất để phục vụ các dự án công cộng hoặc phát triển kinh tế – xã hội, các công trình trên đất đó phải được phá dỡ.
Ví dụ: Giải tỏa nhà dân để xây dựng đường cao tốc. - Xây dựng trái phép:
Công trình xây dựng không có giấy phép hoặc vi phạm quy định pháp luật về xây dựng.
Ví dụ: Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng. - Lấn chiếm đất công:
Công trình xây dựng trên đất công hoặc đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước mà không được phép.
Ví dụ: Xây dựng quán tạm trên vỉa hè. - Xây dựng sai quy hoạch:
Công trình không phù hợp với quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
Ví dụ: Xây nhà ở khu vực quy hoạch làm công viên. - Xây dựng trong khu vực cấm:
Công trình xây dựng trong các khu vực bị cấm, như hành lang an toàn giao thông, đê điều, hoặc khu bảo tồn di tích lịch sử.
Ví dụ: Xây nhà trong phạm vi bảo vệ đê điều. - Chủ nhà tự nguyện cải tạo, xây mới:
Chủ sở hữu tự nguyện phá dỡ công trình cũ để xây dựng mới, cải tạo không gian sống.
Ví dụ: Phá nhà cấp 4 cũ để xây dựng nhà cao tầng hiện đại. - Công trình hết hạn sử dụng:
Công trình đã vượt quá thời hạn sử dụng an toàn theo quy định, không còn đảm bảo an toàn.
Ví dụ: Chung cư cũ đã sử dụng trên 50 năm, không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn.
Ai là người chịu trách nhiệm về việc phá dỡ nhà?
| Trường hợp phá dỡ | Đơn vị chịu trách nhiệm phá dỡ |
| Vi phạm giấy phép xây dựng | Chủ đầu tư |
| Công trình hư hỏng, xuống cấp gây nguy hiểm | Chủ sở hữu hoặc cơ quan quản lý nhà nước (nếu là công trình công cộng) |
| Giải tỏa để thu hồi đất | Cơ quan nhà nước có thẩm quyền |
| Xây dựng trái phép, lấn chiếm đất công, sai quy hoạch, trong khu vực cấm | Chủ đầu tư hoặc cưỡng chế của cơ quan chức năng |
| Gia chủ tự nguyện phá dỡ | Chủ sở hữu |
| Công trình hết hạn sử dụng | Chủ sở hữu hoặc cơ quan quản lý |
Trách nhiệm của chủ sở hữu khi phá dỡ nhà
Phá dỡ nhà cũ là một quá trình phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý. Chủ sở hữu cần nắm rõ trách nhiệm để tuân thủ quy định và bảo vệ quyền lợi của mình cũng như cộng đồng.
- Làm thủ tục xin cấp giấy phép phá dỡ công trình tại cơ quan có thẩm quyền.
- Lập kế hoạch phá dỡ, đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận và môi trường xung quanh.
- Thông báo cho chính quyền và các hộ dân xung quanh về kế hoạch phá dỡ.
- Chịu chi phí phá dỡ và xử lý chất thải.
- Thực hiện phá dỡ theo quy trình và các biện pháp khi tiến hành thi công tháo dỡ
- Đảm bảo an toàn lao động cho công nhân tham gia phá dỡ.
- Hoàn trả mặt bằng sạch sẽ sau khi phá dỡ, không gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị.
- Chịu trách nhiệm về mọi sự cố hoặc tai nạn trong quá trình phá dỡ.
Phá dỡ công trình xây dựng do hết hạn sử dụng có cần có quyết định của cơ quan nhà nước không?
Có, chủ sở hữu phải thông báo cho cơ quan chức năng trước khi phá dỡ. Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP cụ thể là Điều 40 và Điều 118 Luật Xây Dựng 2014, chủ sở hữu phải báo cáo thời điểm hết hạn sử dụng và phương án xử lý. Cơ quan nhà nước sẽ quyết định việc tiếp tục sử dụng hay yêu cầu phá dỡ.
Các vấn đề pháp lý sẽ phát sinh trong quá trình phá dỡ
Tranh chấp và khiếu nại
- Tranh chấp và khiếu nại: Thường xảy ra giữa chủ sở hữu và cơ quan chức năng, hoặc với các hộ dân bị ảnh hưởng.
- Chủ sở hữu có thể khiếu nại nếu quyết định phá dỡ không hợp lý. Người dân xung quanh có thể khiếu nại nếu việc phá dỡ ảnh hưởng đến sinh hoạt hoặc tài sản của họ.
Vấn đề về quyền lợi và trách nhiệm
Tháo dỡ công trình là công việc không chỉ của riêng chủ sở hữu mà còn liên quan đến nhiều bên, mỗi bên đều có những quyền lợi và trách nhiệm riêng cần được tôn trọng và thực hiện. Cụ thể:
- Chủ sở hữu có quyền được đền bù nếu việc phá dỡ không do lỗi của họ (như thu hồi đất), và có trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại cho người khác.
- Đơn vị thi công có quyền yêu cầu thanh toán đầy đủ theo hợp đồng, nhưng phải đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường, chịu trách nhiệm nếu gây ra sự cố.
- Người dân xung quanh cần được thông báo và đền bù nếu tài sản bị hư hại do phá dỡ.
Xử phạt khi không tuân thủ quy định phá dỡ
Theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP, cụ thể là Điều 21 và Điều 31 những hành vi vi phạm quy định về sự cố và quy trình phá dỡ sẽ bị xử phạt như sau:
- Phạt từ 1 đến 5 triệu đồng nếu không kịp thời thông báo sự cố hoặc tự ý phá dỡ khi chưa có sự đồng ý của cơ quan thẩm quyền.
- Phạt từ 30 đến 40 triệu đồng nếu vi phạm các quy định về phương pháp và trình tự phá dỡ, dẫn đến nguy cơ mất an toàn hoặc gây ô nhiễm môi trường khu vực lân cận.
